Банкротство и доля в квартире: когда забирают, а когда оставляют

Что такое доля в квартире, и могут ли ее забрать при банкротстве

Доля в квартире — это право собственности на часть жилого помещения, которое закреплено за конкретным человеком. То есть это владение некоторой частью имущества.

Доля бывает:

• Идеальной (дробной), допустим, ¼ в праве собственности на жилое помещение. В этом случае она существует в виде квадратных метров, а не комнаты.
• Реальной, то есть определенной в виде конкретной части жилого помещения. Речь идет о комнате в квартире.

Важно! По общему правилу долю в недвижимости могут выставить на торги, если арбитражный суд признает вас банкротом и введет реализацию имущества.

Однако закон защищает единственное жилое помещение. Если кроме доли в квартире у вас нет другого жилья, то ее не выставят на торги, поскольку это противоречит статье 446 ГПК РФ.

При этом суды нередко учитывают интересы лиц, которые проживают с банкротом. Так, в Определении от 29 марта 2021 года № 305-ЭС18-3299(8) по делу № А40-25142/2017 ВС РФ указал, что нельзя продавать унаследованную долю банкрота, если это ущемит права членов его семьи. Однако жилье должно быть единственным.

Высшая инстанция пояснила, что продажа доли должника на торгах приведет к тому, что квартира станет коммунальной. Это нарушит конституционное право на достойную жизнь, достоинство личности и неприкосновенность жилища по статье 25 Конституции РФ. Следовательно, долю в недвижимости нужно исключить из конкурсной массы.

Как доказать суду, что доля — это единственное жилье

Чаще всего сохранить долю можно, если это единственное жилье. Но чтобы имущество оставили вам, придется собрать доказательства:

• выписку из ЕГРН на долю;
• документы о составе семьи;
• квитанции по оплате услуг ЖКХ;
• справки из социальной службы или больницы, которые подтверждают привязку к месту жительства;
• письменные пояснения о фактическом месте проживания.

После того как вы соберете документы, заявите в суд ходатайство об исключении доли из конкурсной массы. Приложите к заявлению доказательства.

Совет: чтобы защитить право на единственное жилье, обратитесь к юристу. Он проанализирует вашу ситуацию и поможет пройти банкротство без правовых рисков.

Почему изъять долю при банкротстве проблемно

Несмотря на то что теоретически продать долю на торгах можно, на практике возникают трудности, которые связаны со статусом имущества и правами других собственников:

• Во-первых, другие собственники имеют преимущественное право выкупа доли в недвижимости. Согласно Постановлению КС РФ от 16.05.2023 N 23-П, собственник спорной недвижимости вправе выкупить долю до начала торгов. Если он откажется, недвижимость могут продать иным лицам. Такой порядок защищает интересы собственников.
• Во-вторых, определить статус доли в недвижимости довольно сложно. Суд должен установить, является ли спорная жилплощадь единственной пригодной для проживания. Обычно кредиторы пытаются доказать, что у должника есть иное помещение в собственности, или он живет в другом месте.
• В-третьих, продажа доли при банкротстве не всегда экономически целесообразна. Если часть жилплощади слишком мала, допустим, составляет 1/15 от общей собственности, реализация может не покрыть расходы на проведение торгов. В таком случае финуправляющий обычно просит суд исключить объект из конкурсной массы.
• В-четвертых, доля может оказаться частью имущества, которое унаследовано супругом должника или получено им в дар. В этом случае придется доказать суду, что недвижимость не подлежит включению в конкурсную массу по статье 36 СК РФ. Бремя доказывания ложится на супруга или супругу должника.
• Наконец, рассчитать стоимость доли в недвижимости довольно сложно. Для этого необходима отдельная процедура. Независимый оценщик должен определить размер доли, ее ликвидность и общее состояние квартиры. Это может затянуть судебный процесс, что нежелательно для должника и кредиторов.

Таким образом, долю в квартире не забирают автоматически. Сначала выявляют, является ли она единственным жильем, и есть ли препятствия для ее реализации.

Когда при банкротстве долю могут забрать

При банкротстве долю могут забрать, если:

• Суд признал вас банкротом и ввел реализацию имущества, при этом у вас есть другое помещение, пригодное для проживания.
• Доля находится в ипотеке. В этом случае жилье могут забрать, даже если оно единственное. На практике такие ситуации возникают нечасто.
• Доля находится в совместной собственности супругов, у которых есть другое жилье. При этом неважно, на кого оформлена недвижимость: на должника или его супруга (супругу). Исключение — когда в брачном договоре указано иное.

Важно! Второй супруг может участвовать в решении вопросов по реализации имущества. Он вправе получить денежную компенсацию, которая соразмерна стоимости его доли. Обычно это 50% от выручки (пункт 7 статьи 213.26 ФЗ № 127).

• Суд признал ваше поведение недобросовестным. Согласно части 4 Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан, если при покупке жилья должник злоупотребил своим правом, недвижимость нужно продать, а гражданина вернуть в исходные условия.

Обычно злоупотребление правом происходит через продажу доли и нарушение прав кредиторов. Например, человек продал долю, взял кредиты, не вернул их, а на общую сумму купил большую квартиру. В этом случае его могут вернуть в прежние жилищные условия.

Таким образом, гарантировано сохранить долю реально, только если это единственное неипотечное жилье. Когда жилплощадь находится в залоге, оставить ее можно по согласованию с банком или путем реструктуризации долга.

Лилия Вербицкая, юрист

Как сохранить ипотечную долю

Сегодня можно сохранить ипотечное жилье при банкротстве двумя способами:

1: Добиться утверждения судом графика реструктуризации долга. Это документ, который оговаривает внесение платежей в течение 5 лет. Вы можете предложить график реструктуризации сами или дождаться, когда это сделают кредиторы.

В любом случае кредиторы должны утвердить документ на общем собрании. Если они этого не сделают, суд сможет вести реструктуризацию долга на свое усмотрение при условии, что это будет эффективнее, чем реализация имущества (пункт 4 статьи 213.17 ФЗ № 127).

Важно! Если не будете платить по графику реструктуризации, кредиторы смогут обратиться в суд, чтобы признать вас банкротом и потребовать реализацию имущества. Тогда ипотечная доля в недвижимости уйдет с торгов.

2: Заключить с кредитором мировое соглашение, если жилье единственное. В этом случае арбитражный суд выделит спорную долю из конкурсной массы, но остальное имущество финансовый управляющий выставит на торги для погашения долгов.

При заключении мирового соглашения банкротство не прекратится. Это обусловлено тем, что документ касается только одного объекта (доли в недвижимости). Если вы пойдете на мировую со всеми кредиторами, суд завершит банкротство.

Важно! Мировое соглашение с банком — это личное дело участников. Согласие финуправляющего и других кредиторов не требуется. После заключения соглашения вы должны вносить платежи вовремя, иначе банк инициирует реализацию имущества.

Что нельзя делать для сохранения доли

Если доля — не единственное жилье, ее смогут забрать. Некоторые должники пытаются скрыть свое имущество от финансового управляющего. Однако такая тактика может привести к отказу в списании долгов и даже привлечению к ответственности.

Поэтому, если вы проходите банкротство, сотрудничайте с арбитражным управляющим. Вовремя представляете ему информацию о своем имуществе и доходах. Это позволит избежать неблагоприятных последствий.

Также не пытайтесь продать долю за 3 года до банкротства, если у вас уже появились долги. Исключение составляет только единственное жилое помещение. Поскольку оно защищено законом и не подлежит изъятию, вы можете совершать с ним сделки.

Узнайте, можно ли списать ваши долги

Бесплатно разберём вашу ситуацию: какие долги можно списать, что будет с имуществом и сколько стоит процедура банкротства. Объясним риски и предложим дальнейшие шаги.

По телефону

Telegram

Введите ваше имя

Номер телефона

Получить бесплатную консультацию

Я согласен с условиями обработки персональных данных

Написать в Telegram

Написать в WhatsApp

Как работает право преимущественного выкупа доли при банкротстве

Ранее мы говорили, что ваши родственники имеют первоочередное право выкупа доли. Если жилплощадь куплена в браке, и доля выделена, приобрести ее может и супруг.

Обычно выкуп доли проходит по такой схеме:

1. По поручению финансового управляющего независимый оценщик определяет стоимость доли. Эта сумма становится начальной ценой торгов.
2. Финансовый управляющий предлагает сособственнику выкупить долю. Стоимость недвижимости равна начальной (стартовой) цене первых торгов.
3. Если сособственник согласен, финансовый управляющий подписывает с ним договор купли-продажи, а долю не выставляет на торги.
4. При отказе сособственника или ненаправлении ответа в срок арбитражный управляющий выставляет спорную долю на торги.
5. Сособственник утрачивает преимущественное право покупки и может приобрести спорную недвижимость только на общих основаниях.

Важно! Если финансовый управляющий не предложил вашим родственникам выкупить долю до торгов, его действия можно обжаловать в суд.

Как продают долю в недвижимости при банкротстве

Если никто из сособственников не выкупил долю, то начинается подготовка к торгам:

1. Финуправляющий разрабатывает и утверждает положение о реализации имущества.
2. В течение двух месяцев собрание кредиторов рассматривает документ и утверждает его или предлагает свой порядок.
3. Финансовый управляющий вносит информацию об утверждении положения в ЕФРСБ.
4. Если за два месяца никто из участников не заявил возражения по положению в арбитражный суд, начинаются торги.

Важно! Торги проходят в электронной форме на специализированной площадке. Участвовать в них может любой желающий.

Этапы торгов:

1. Аукцион. Участники повышают цену на 5–10% от стартовой. Побеждает тот, кто предложил наибольшую сумму.
2. Повторные торги. Если первые торги не состоялись, например, так как желающих купить долю не было, начальную цену объекта снижают на 10–15%.
3. Публичное предложение. Если повторные торги не прошли, финуправляющий выставляет долю на публичное предложение с поэтапным снижением цены, например, раз в 5–7 дней.

На последнем этапе выигрывает участник, который предложил более высокую цену. Если покупатель один, то он побеждает, когда готов заплатить цену не ниже текущей.

Иногда бывает такое, что желающих купить недвижимость нет. В этом случае имущество предлагают кредиторам. Если они отказываются, долю возвращают вам.

Лилия Вербицкая, юрист

Заключение

Итак, главное:

• При банкротстве финансовый управляющий может выставить долю в квартире на торги, если это не единственное жилье.
• Единственная ипотечная недвижимость тоже подлежит продаже, поскольку на нее не действует исполнительский иммунитет.
• Сособственники имеют преимущественное право покупки доли по стартовой цене до проведения торгов.
• Супруг должника вправе выкупить долю, когда она выделена в праве общей совместной собственности.
• Если никто из совладельцев не выкупил спорное имущество, финансовый управляющий выставляет его на торги для погашения долгов.
• Начальную стоимость доли определяют по результатам оценки через независимого эксперта.
• На первом этапе торги проходят в форме аукциона. Побеждает тот, кто предложил более высокую цену.
• Если на последнем этапе торгов никто не выкупил долю, ее предлагают кредиторам. При отказе — возвращают должнику.

Как правило, реализация доли при банкротстве сопряжена с правовыми трудностями. Поэтому необходима помощь юриста.