Банкротство созаемщика по ипотеке: сохраняем квартиру и минимизируем риски

Кто такой созаемщик по ипотеке, и чем он отличается от поручителя

Созаемщиков и поручителей иногда путают. Это обусловлено их похожими обязанностями. Чаще всего поручители несут солидарную ответственность, как и созаемщики.

Кто такой созаемщик

Созаемщик — это такой же основной должник, как и заемщик. Он выступает стороной ипотечного договора и отвечает по обязательствам солидарно. Это значит, что банк может требовать деньги как с основного заемщика, так и с созаемщика, или с обоих сразу.

Особенности статуса созаемщика:

• Созаемщик напрямую участвует в оформлении кредита. Банк учитывает его доход при одобрении заявки и выборе суммы.
• После подписания договора созаемщик должен вносить платежи так же, как и основной заемщик. Кредитору неважно, кто будет платить. Главное, чтобы оплата приходила вовремя.

Важно! Чаще всего созаемщиками выступают супруги по ипотечному кредиту. После выплаты долга каждый из них получает право собственности на квартиру, если в брачном договоре не указано иное.

При этом ипотечная недвижимость выступает совместно нажитым имуществом вне зависимости от того, на кого она оформлена. По умолчанию такое жилье принадлежит мужу и жене сразу.

Кто такой поручитель

Поручитель — это гарант исполнения обязательств по кредитному договору. Обычно он несет солидарную ответственность наравне с основным заемщиком. Это значит, что банк может предъявить требование к должнику, поручителю или ко всем сразу.

Особенности статуса поручителя:

• Поручитель напрямую не участвует в сделке. Он вступает в правоотношения, только если заемщик не выплачивает кредит. При этом вид ответственности гаранта (солидарная или субсидиарная) прописывают в договоре.
• Поручительство возможно по ипотечному кредиту. Однако после погашения займа гарант не получает права собственности на жилье. Это значительно отличает поручителя от созаемщика.

Важно! Чаще всего ответственность по договору поручительства солидарная. Однако стороны могут согласовать субсидиарную ответственность. В этом случае кредитор может обратиться к гаранту, если должник игнорирует требования.

В чем разница между созаемщиком и поручителем

Приведем таблицу, которая поможет лучше увидеть разницу между поручителем и созаемщиком:

Таким образом, поручители и созаемщики имеют разные права и обязанности. Это важно учитывать на практике.

Какие ограничения для созаемщика по ипотеке

Хотя созаемщик выступает полноценным участником сделки, закон и договор ограничивают его права. Это обусловлено особым статусом гражданина, а также желанием банка минимизировать риски.

Какие особенности статуса созаемщика

Особенности следующие:

• После заключения ипотечного договора созаемщик несет солидарную ответственность наравне с другим должником. Это значит, что он должен каждый месяц вносить платежи, если другой заемщик этого не делает. Банк может требовать деньги с любого участника сделки или с обоих сразу.
• После выплаты ипотеки созаемщик получает право собственности на жилое помещение. Как правило, это касается супругов. Созаемщики, которые не состоят в браке, определяют долю в недвижимости договором купли-продажи, либо кредитным соглашением.
• Если созаемщик закрыл кредит единолично, он может требовать с другого созаемщика компенсировать расходы, которые превышают стоимость его обязательства. Например, при погашении долга в 4 000 000 рублей, созаемщик вправе претендовать на 2 000 000 рублей.

Участие второго заемщика увеличивает вероятность погашения кредита, но не гарантирует полностью. Однако банки охотнее выдают деньги созаемщикам.

Нияз Валиахметов, сооснователь

Как созаемщика ограничивают закон и договор

Иногда права созаемщика ограничивает договор. Так, стороны могут согласовать, что после погашения кредита одной из них достанется почти вся недвижимость, а второй — мизерная доля, допустим, 1/50.

Также права созаемщика ограничивает закон:

• Такой должник не может выйти из сделки единолично без согласия банка. Однако кредиторы редко выводят созаемщиков, поскольку это увеличивает финансовые риски. Когда остается только один должник, банк может не вернуть деньги.
• У созаемщика увеличивается кредитная нагрузка. Даже если человек исправно платит, его кредитная история меняется. Это нередко мешает одобрению нового кредита. Как правило, банки отказывают, если на займы приходится более 50% от дохода в месяц.
• При банкротстве основного должника созаемщик не может определять судьбу ипотечной недвижимости. Если стороны не заключат мировое соглашение, квартиру продадут на торгах, даже когда другой участник сделки готов выплачивать свою часть кредита.

Таким образом, статус созаемщика накладывает определенные ограничения. Такой гражданин не может легко выйти из сделки, а также решить судьбу ипотечного жилья.

Узнайте, можно ли списать ваши долги

Бесплатно разберём вашу ситуацию: какие долги можно списать, что будет с имуществом и сколько стоит процедура банкротства. Объясним риски и предложим дальнейшие шаги.

По телефону

Telegram

Введите ваше имя

Номер телефона

Получить бесплатную консультацию

Я согласен с условиями обработки персональных данных

Написать в Telegram

Написать в WhatsApp

Что будет с ипотечным жильем при банкротстве созаемщика

При банкротстве созаемщика ипотечную квартиру могут:

• продать на торгах, чтобы закрыть требования кредитора;
• или сохранить, если суд ввел реструктуризацию долга, либо стороны заключили мировое соглашение.

Судьба ипотечной недвижимости зависит от течения банкротного дела. Рассмотрим каждую ситуацию подробнее.

Когда ипотечное жилье уйдет на торгах

При банкротстве ипотечное жилье может уйти на торгах, если судья введет реализацию имущества. Обычно это происходит, когда заемщик не может погасить долги, а банк не хочет подписывать мировое соглашение.

Важно! Ипотечную недвижимость не защищает статья 446 ГПК РФ. Поэтому статус «единственного жилья» не спасает квартиру автоматически.

Если платить нечем, финуправляющий включает залоговое жилье в конкурсную массу и выставляет его на торги. Банк получает 80% от стоимости имущества, но не больше, чем цена квартиры и проценты по кредитному договору (пункт 2 статьи 138 ФЗ № 127).

Когда ипотечное жилье можно спасти

Сохранить ипотечную недвижимость можно в двух случаях:

1: Суд утвердил график реструктуризации задолженности. Такой документ может предложить сам должник или кредитор.

Кредиторы утверждают график реструктуризации долга на общем собрании большинством голосов. Если взыскатели не утвердили график, суд может ввести реструктуризацию долга, когда это эффективнее, чем реализация имущества (пункт 4 статьи 213.17 ФЗ № 127).

Совет: если вы проходите банкротство и готовы погасить долги, обратитесь к юристу. Он поможет составить график реструктуризации задолженности, который с большой вероятностью согласуют кредиторы, и утвердит арбитражный суд.

Суд вводит реструктуризацию задолженности на срок до 5 лет. В этот период важно не допускать просрочек. Если вы нарушите график, кредиторы смогут обратиться в суд, потребовать признать вас банкротом и ввести реализацию имущества.

2: Стороны заключили мировое соглашение.

Закон позволяет оформить мировое соглашение на ипотечный кредит. Однако есть важное условие: квартира должна быть единственной пригодной для проживания.

Важно! В мировом соглашении стороны прописывают особенности выплаты долга. Если на момент заключения мирового соглашения по ипотеке были просрочки, то оговаривают порядок их погашения.

В документе можно указать на выплату ипотеки третьим лицом, например, созаемщиком. По пункту 2 статьи 213.10-1 ФЗ № 127 такое лицо должно участвовать в заключении договора, то есть дать свое согласие.

Согласие финуправляющего на мировое соглашение не требуется. Другие кредиторы, кроме банка, который выдал ипотеку, тоже не должны выражать свое мнение. Достаточно согласия заемщика и кредитора, а также третьего лица (при участии).

Нияз Валиахметов, сооснователь

Что будет с ипотечной недвижимостью после заключения мирового соглашения

После заключения мирового соглашения суд выведет квартиру из конкурсной массы. Остальное имущество, которое не защищено статьей 446 ГПК РФ (дачу, загородный дом, машину), финансовый управляющий выставит на торги, чтобы закрыть просрочки перед кредиторами.

Также возникнут другие последствия:

• Ипотечную недвижимость не выставят на торги.
• Ипотека продолжит действовать на тех же условиях.
• Созаемщики должны будут дальше выплачивать кредит.
• Суд исключит требования банка по ипотеке из реестра требований кредиторов.

При этом возможность обращения взыскания на другое имущество сохранится. Так, смогут забрать загородный дом, машину, гараж, ценные бумаги.

Важно! Стандартное мировое соглашение прекращает производство по делу. Однако, если документ касается только ипотеки, банкротный процесс продолжается. Остальные кредиторы могут получить свои деньги за счет продажи имущества в порядке очередности.

Какие способы сохранения жилья не работают

Некоторые созаемщики пытаются сохранить жилье сомнительными способами. Расскажем, какие варианты не работают.

Реально ли выкупить ипотечное жилье созаемщику

Созаемщик не может выкупить ипотечное жилье при банкротстве. Если нет мирового соглашения и графика реструктуризации, такая недвижимость попадет в конкурсную массу и уйдет с торгов.

Выкупить свою долю у финансового управляющего тоже нереально, поскольку специалист не занимается такими сделками, и это противоречит закону.

Нияз Валиахметов, сооснователь

Задолженность по ипотеке остается в любом случае. Квартиру можно будет сохранить только путем реструктуризации долга или заключения мирового соглашения.

Можно ли перепродать ипотечную недвижимость

Перепродать ипотечную недвижимость без согласия банка нельзя. Дело в том, что такое жилье находится в залоге у кредитора до тех пор, пока существует кредит. Только после выплаты долга недвижимость переходит в собственность.

Важно! С 11 сентября 2024 года начала действовать статья 37.1 ФЗ «Об ипотеке». Она позволяет должнику самостоятельно продать заложенное имущество. Для этого нужно направить кредитору заявление. Он должен ответить за 10 дней. Продать жилье можно минимум по той цене, которую предложил кредитор.

Если банкротство уже идет, перепродать квартиру самовольно нельзя даже с согласия банка. Дело в том, что при реструктуризации задолженности все сделки дороже 50 000 рублей можно совершать только с согласия финуправляющего. А при реализации имущества договоры вправе заключать только он.

Возможно ли совместное банкротство супругов по ипотеке

Закон не предусматривает совместное банкротство мужа и жены. Супруги вправе подать два отдельных заявления. Суд объединит два производства в одно, если:

• есть общие кредиторы, обязательства и имущество;
• совместное рассмотрение приведет к снижению судебных расходов.

Как правило, суды объединяют производства по мотивированному ходатайству. Желательно подать его до первого судебного заседания.

Заявителю нужно доказать, что совместное рассмотрение заявлений приведет к снижению судебных расходов и будет целесообразно.

Важно! Закон не обязывает суды объединять дела о банкротстве супругов в одно. Однако, если это логично, судьи идут навстречу.

Что будет с ипотечным долгом после банкротства созаемщика

При банкротстве созаемщика ипотечный долг остается в любом случае. Но то, реально ли сохранить квартиру, зависит от течения дела:

• При реализации имущества квартира уходит с торгов, а банк получает 80% от выручки, но не свыше стоимости недвижимости и причитающихся процентов.
• Если идет реструктуризация задолженности, ипотечная квартира остается. Однако долги приходится погашать в течение 5 лет по утвержденному графику.
• При заключении мирового соглашения жилье удается сохранить, но приходится рассчитываться в сроки, которые оговорены документом.

Важно! После признания банкротом и введения реализации имущества наступают юридические последствия (статья 213.30 ФЗ № 127). Главное из них — обязанность сообщать банку о статусе банкрота при кредитовании на протяжении 5 лет.

Также действует запрет:

• на управление организациями от трех до десяти лет (в зависимости от их вида);
• на повторное банкротство по своей инициативе в течение 5 лет.

Кредиторы могут подать на ваше банкротство раньше указанного срока. Однако в этом случае арбитражный суд не спишет долги.

Когда банкротство созаемщика не проводят

Если соблюдены все условия, суд должен назначить судебное заседание. На нем он решит, обосновано ли требование о банкротстве или нет. Обычно первое слушание проходит через 1–3 месяца после принятия заявления к производству.

Когда суд оставляет заявление без движения или возвращает заявителю

При нарушении формальных требований закона суд оставит заявление без движения. Такое может произойти, если вы (статья 128 АПК РФ):

• не привели информацию о себе, кредиторах, суде и другие важные данные;
• не подписали онлайн-заявление квалифицированной электронной подписью;
• не прописали свои требования и обстоятельства дела;
• не указали список прилагаемых документов.

Важно! Прежде чем подавать заявление, направьте его копии и документы кредиторам. К иску для суда приложите доказательства отправки. Иначе заявление оставят без движения.

После этого судья установит срок на устранение недостатков. Если вы не уберете неточности вовремя, документы вернут вам.

Когда суд отказывает в банкротстве созаемщика

Обычно суды отказывают в банкротстве, если человек не соответствует критериям процедуры. Прежде всего, когда должник платежеспособен и может отдавать долги. В этом случае судья выносит определение о признании заявления необоснованным, после чего процесс завершается.

Если вы соответствуете критериям банкротства, судья признает заявление обоснованным и вводит реализацию имущества или реструктуризацию долга.

Аннулировать просрочки позволяет только реализация имущества, если активов не хватает для погашения долгов. Однако в случае с ипотекой это обычно не работает, поскольку банк продает жилье на торгах и получает свои деньги.

Нияз Валиахметов, сооснователь

Заключение

Итак, главное:

• Созаемщики несут по ипотеке солидарную ответственность и обязаны вовремя вносить платежи.
• Банк может предъявить требования к любому созаемщику или обоим сразу.
• Банкротство созаемщика по ипотеке проходит по общей схеме и не прекращает ипотечный кредит.
• Если суд вводит реализацию имущества, квартиру продают на торгах, а банк получает 80% от выручки.
• При реструктуризации задолженности долги приходится погашать в срок до 5 лет.
• Если жилье единственное, банк и должник могут подписать мировое соглашение при банкротстве.
• Тогда суд выведет ипотечную квартиру из конкурсной массы, но придется погашать долг.
• Мировое соглашение может содержать условия выплаты ипотеки другим созаемщиком.
• Согласие финуправляющего и других кредиторов на «мировую» не требуется.
• Супруги-созаемщики не могут подать общее заявление на банкротство, но суд вправе объединить два дела в одно.

Таким образом, сохранить ипотечную недвижимость при банкротстве созаемщика можно. Для этого нужно добиться утверждения судом плана реструктуризации долга или оформить мировое соглашение с банком.

Если вы хотите узнать о том, как пройти процедуру и избежать правовых рисков, проконсультируйтесь с юристом. По необходимости поручите ему защиту своих интересов в суде.

Нияз Валиахметов, сооснователь