Оценка имущества при банкротстве: скрытые угрозы для должника и правила расчета цен

Какое имущество подлежит оценке в процедуре банкротства

Закон требует оценить все имущество должника, которое включено в конкурсную массу, для последующей продажи и возврата средств кредиторам. Специалист определяет точную стоимость каждого объекта, поскольку без базового показателя суд не разрешит утвердить начальную цену аукциона.

Евгений Житомиров, юрист по банкротству

В список для оценки входят:

• квартиры, комнаты, жилые дома и доли в них, кроме единственного жилья без ипотеки;
• земельные участки, дачи, гаражи, машино-места, коммерческая недвижимость;
• автомобили, мотоциклы, прицепы, спецтехника, лодки и катера;
• ювелирные изделия, предметы искусства, коллекции;
• доли в ООО, акции, паи;
• дебиторская задолженность — долги других людей и компаний перед вами;
• права требования по договорам долевого участия;
• общее имущество супругов, приобретенное в браке.

Не оценивают для продажи имущество, на которое закон запрещает обращать взыскание. Сюда входят единственное жилье без залога, предметы обычной домашней обстановки, одежда, вещи для работы стоимостью до 10 000 руб. и деньги в пределах прожиточного минимума. Не продают и те вещи, которые суд по вашему ходатайству исключил из конкурсной массы в пределах 10 000 руб.

Деньги на счетах тоже не требуют оценки, ведь их номинал известен. Управляющий просто перечисляет их кредиторам по очередности.

Кто проводит оценку: финансовый управляющий и независимый оценщик

Базовый закон возлагает главную обязанность по оценке активов на финансового управляющего. Этот специалист выполняет все расчеты самостоятельно и фиксирует итоговые цифры в официальном письменном решении.

Процедура не требует обязательного привлечения профессионального независимого оценщика и подготовки отдельного отчета. Чтобы определить справедливую стоимость, управляющий берет за основу рыночные цены аналогичных объектов, изучает базу недавних сделок, использует кадастровые показатели и лично оценивает фактический износ вещи.

Независимого оценщика привлекают в нескольких случаях:

• Собрание или комитет кредиторов принял решение об оценке с участием оценщика. Расходы в такой ситуации несут кредиторы, которые голосовали за это решение.
• Объект сложный, и управляющему не хватает специальных знаний: доля в бизнесе, промышленное оборудование, картина или коллекция.
• Между участниками дела возник спор о цене, и суд назначил судебную экспертизу.

Оценщик работает по правилам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Он обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков и застраховать свою ответственность. Отчет он составляет по федеральным стандартам оценки, и в нем видно, как именно специалист пришел к итоговой цифре.

Какие основные этапы оценки имущества должника

Оценка не сводится к одной цифре в документе. Она проходит несколько последовательных шагов, и на каждом вы можете заявить свою позицию.

Опись имущества и формирование конкурсной массы

Сначала управляющий выявляет все имущество. Он запрашивает сведения в Росреестре, Госавтоинспекции, налоговой, банках и органах Гостехнадзора, а также получает информацию от вас: на запрос управляющего вы обязаны ответить в течение 15 дней. По итогам этого этапа составляют опись. В нее вносят каждый объект с адресом, характеристиками и сведениями о залоге или аресте.

Затем управляющий отделяет защищенное законом имущество от остального. Оценивают только то, что пойдет на продажу.

Узнайте, можно ли списать ваши долги

Бесплатно разберём вашу ситуацию: какие долги можно списать, что будет с имуществом и сколько стоит процедура банкротства. Объясним риски и предложим дальнейшие шаги.

По телефону

Telegram

Введите ваше имя

Номер телефона

Получить бесплатную консультацию

Я согласен с условиями обработки персональных данных

Написать в Telegram

Написать в WhatsApp

Определение количественных и качественных характеристик

На этом шаге управляющий выясняет, что именно и в каком состоянии предстоит продать. Для недвижимости важны площадь, этаж, год постройки, планировка и состояние ремонта. Для автомобиля — год выпуска, пробег, комплектация, следы аварий и неисправности. Управляющий изучает документы, осматривает объект и фотографирует его.

Важно! Закрытый доступ к имуществу заставит специалиста оценивать объекты дистанционно и использовать исключительно бумажные выписки. Такой подход сильно искажает финальную стоимость.

Расчет рыночной стоимости: методы и подходы

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, за которую объект можно продать на открытом рынке. Ее определяют одним или несколькими подходами:

• сравнительный — цену выводят из объявлений и сделок с похожими объектами, а затем корректируют на отличия;
• затратный — считают, сколько стоило бы создать такой же объект, и вычитают износ;
• доходный — оценивают, какой доход объект принесет владельцу, например, арендную плату.

Для квартир и машин чаще всего используют сравнительный подход, так как по ним много открытых предложений. Доходный подход подходит для коммерческой недвижимости и долей в бизнесе, а затратный — для уникальных построек и оборудования, у которых нет аналогов на рынке.

Евгений Житомиров, юрист по банкротству

Утверждение положения о порядке продажи арбитражным судом

Закон дает финансовому управляющему ровно один месяц после оценки активов на подготовку плана реализации. В этом документе специалист прописывает начальную стоимость каждого лота.

Судья изучает бумаги, слушает мнения сторон и утверждает финальный регламент. Утвержденная цифра начинает работать как обязательный старт для торгов. Именно на этом этапе должник и кредиторы чаще всего оспаривают итоговую цену.

Какие применяют виды стоимости: рыночная, кадастровая и ликвидационная

В банкротстве основой для начальной цены служит рыночная стоимость. Остальные виды стоимости играют вспомогательную роль, однако понимать разницу между ними необходимо: от этого зависят аргументы в споре.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Кадастровую стоимость рассчитывает государство для налогов. Ее определяют массово, сразу для тысяч объектов в районе, и не учитывают состояние конкретной квартиры, вид из окна или качество ремонта. Кадастровую стоимость обновляют раз в несколько лет, поэтому за рыночными ценами она нередко не успевает.

Евгений Житомиров, юрист по банкротству

Из-за этого кадастровая цена бывает и выше, и ниже рыночной. Управляющий вправе принять ее во внимание, но заменять ею рыночную оценку он не должен.

Важно! Если управляющий указал цену в разы ниже кадастровой, это повод запросить у него обоснование и при необходимости заявить возражения в суде.

Ликвидационная стоимость и случаи ее использования

Ликвидационная стоимость — цена, по которой объект можно продать в короткий срок: меньший, чем обычно нужен для поиска покупателя на рынке. Она всегда ниже рыночной, поскольку продавец ограничен во времени.

В банкротстве ликвидационную стоимость не берут за начальную цену торгов по общему правилу. К ней обращаются, когда имущество малоликвидное и покупателей на него мало: старая техника, доля в квартире, неисправный автомобиль.

Снижение цены при этом происходит не по решению управляющего, а на торгах: если имущество не продали на первом аукционе, стартовая цена на повторных торгах падает на 10%, а на публичном предложении продолжает снижаться по шагам.

Что учитывает оценщик: износ, обременения, местоположение

На итоговую сумму влияют:

• физический износ — возраст, пробег, поломки, состояние отделки;
• обременения — ипотека, аренда, права проживания других людей, сервитуты;
• местоположение — район, транспортная доступность, инфраструктура;
• юридическая чистота — самовольные перепланировки, споры о праве, неполный пакет документов;
• доля в праве — долю в квартире продать сложнее, чем всю квартиру, поэтому стоит она дешевле пропорциональной части;
• спрос на рынке — сезонность, количество похожих предложений, состояние экономики.

Для доли в ООО учитывают финансовые показатели компании: прибыль, долги, активы и перспективы бизнеса.

Какова стоимость услуг оценщика и порядок оплаты

Цена работы оценщика зависит от объекта, региона и срочности. Фиксированных тарифов закон не устанавливает, ориентиры по рынку выглядят так:

• легковой автомобиль — от 3 000 до 8 000 руб.;
• квартира или комната — от 5 000 до 15 000 руб.;
• жилой дом с земельным участком — от 10 000 до 25 000 руб.;
• коммерческая недвижимость — от 20 000 руб. и выше;
• доля в ООО или пакет акций — от 30 000 до 100 000 руб. и выше.

Кто платит — это зависит от того, по чьей инициативе привлекли специалиста. Если оценщика привлекло собрание кредиторов, расходы несут кредиторы, которые голосовали за такое решение. Судебную экспертизу оплачивает сторона, которая заявила ходатайство.

Сумму заранее вносят на депозитный счет суда, а по итогам спора суд распределяет расходы между сторонами. Если вы хотите получить свой отчет об оценке как доказательство в споре, его вы оплачиваете сами.

Важно! Документ об оценке теряет силу спустя полгода. При затяжном банкротстве финансовому управляющему предстоит провести повторный анализ активов.

Как оспорить оценку имущества должника

Итоги работы финансового управляющего можно законно оспорить. Должник имеет право подать официальный иск в арбитражный суд до старта торгов. Судья рассмотрит жалобу и назначит повторный аудит спорных активов.

Круг лиц с правом оспорить оценку

Оспорить оценку имеют право:

• должник;
• кредиторы, требования которых суд включил в реестр;
• уполномоченный орган — налоговая служба, если она участвует в деле как кредитор.

Важно! Супруг должника вправе заявить возражения, когда оценивают общее имущество. Его интерес прямой: половину выручки или иную долю по брачному договору выплачивают именно ему.

Порядок подачи заявления в арбитражный суд

Действуйте в следующем порядке:

1. Ознакомьтесь с решением управляющего об оценке. Сведения о нем публикуют в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) на fedresurs.ru, а документы по делу есть в картотеке kad.arbitr.ru.
2. Направьте финансовому управляющему письменные возражения и попросите обоснование цены.
3. Соберите доказательства своей позиции: отчет независимого оценщика, объявления о продаже похожих объектов, справки риелторов, кадастровую выписку.
4. Подайте в арбитражный суд, который ведет ваше дело, заявление о разногласиях. Чаще всего это возражения на проект положения о продаже.
5. При серьезном расхождении в цене заявите ходатайство о судебной экспертизе и внесите деньги на ее оплату на депозит суда.

Подавать возражения стоит до утверждения положения о продаже. После проведения торгов спорить о цене намного сложнее: придется оспаривать уже сами торги.

Какова роль оценки при продаже имущества на торгах

Оценка определяет стартовую цену и всю последующую цепочку снижения. Продажа проходит в несколько этапов:

1. Первые электронные торги в форме аукциона по начальной цене.
2. Повторные торги с ценой ниже на 10%.
3. Продажа посредством публичного предложения: цену снижают по шагам до минимальной, которую устанавливает положение.

Для недорогого имущества положение о продаже может предусматривать прямую продажу по объявлению, без торгов. Если вещь не продали ни одним способом, ее предлагают кредиторам в счет долга, а при их отказе имущество по сложившейся практике возвращают в распоряжение должника.

Особые правила действуют для залогового имущества. Порядок продажи и начальную цену такого объекта определяет банк или другой залоговый кредитор, а споры о них разрешает суд. Из выручки по общему правилу 80% получает залоговый кредитор, а остальное идет на расходы процедуры и расчеты с другими кредиторами.

Евгений Житомиров, юрист по банкротству

Чем точнее оценка, тем быстрее проходит продажа. Слишком высокая цена приводит к серии пустых торгов и продлению процедуры, а слишком низкая уменьшает сумму, которая пойдет на погашение долгов.

Какие права и обязанности должника при оценке

На данном этапе должнику категорически нельзя пассивно ждать итогов. Вы имеете полное право защищать свой бюджет и оспаривать любые сомнительные цифры.

Сокрытие имущества или ложные сведения о нем лишают должника права на списание долгов.

Заключение

Оценку имущества при банкротстве проводит финансовый управляющий, а независимого оценщика привлекают по решению кредиторов, для сложных объектов или по определению суда. Основой для начальной цены служит рыночная стоимость, тогда как кадастровая и ликвидационная служат лишь ориентирами.

Евгений Житомиров, юрист по банкротству

Не согласиться с оценкой вправе сам должник, кредиторы и налоговая, а лучший момент для возражений — до утверждения положения о продаже. Суды требуют весомых доказательств занижения, поскольку окончательную цену формируют открытые торги. Активное участие в оценке и честное раскрытие сведений об имуществе защищают ваши интересы и сохраняют шанс на списание долгов.

Тезисно о главном:

• Оценивают все имущество из конкурсной массы, кроме защищенного ст. 446 ГПК РФ.
• По общему правилу оценку проводит финансовый управляющий и оформляет ее письменным решением.
• Оценщика привлекают по решению собрания или комитета кредиторов, для сложных объектов или по определению суда.
• Начальную цену торгов определяют на основе рыночной стоимости.
• Кадастровая стоимость рыночную не заменяет, но служит аргументом в споре.
• Ликвидационная стоимость ниже рыночной и важна для малоликвидных объектов.
• Оплату оценщика несут кредиторы, которые его выбрали, или сторона, которая заявила о судебной экспертизе.
• Положение о продаже управляющий подает в суд в течение месяца после описи и оценки.
• Должник, кредиторы и налоговая вправе оспорить оценку через заявление о разногласиях в арбитражном суде.
• Сокрытие имущества лишает права на списание долгов и грозит штрафом или уголовной ответственностью.